今年运气不错，办完了一件大事，心愿单上一个大物件实现了~
我大概最早从17年底到18年初开始计划购买上海的房子，最一开始很天真的觉得可以300-400w全款购买位于唐镇的商品房，虽然距离上远了一点点，但是基本上没有贷款压力。结果后来发现300-400w是2014年的价格XD，18年早就翻了一倍，现在20年下半年又水涨船高。
那个时候缺乏基本的经济常识，也没有足够信任的信息来源，甚至根本不理解在中国一线城市购买不动产的含义。时至今日，虽然依然欠缺很多知识，但对于刚需房来说已经足够了。
市场行情
不太懂因果关系，不分析原因。分析了也没用，并不重要，这里仅列举事实情况。
买房异闻录
我于2018年集中看过浦东中环外的一些楼盘，包括几大神盘和板块这里列举一下：
- 前滩：2年翻倍大行情，很服气
- 晶耀名邸：第一次在国内注意到石材干挂，玻璃铝板外立面的房子，设计很现代给我很深刻的印象，去看的时候已经售罄
- 中粮前滩海景壹号：资金没到位没有摇号
- 东方逸品：资金没到位没有摇号
- 万科海上传奇：又称高压线传奇，18年开盘6-7w，20年传说有了学区的概念后12w，与同期南京西路持平
- 唐镇板块：从没去踩过盘，但是浦东外环外扬言要开到8w，实在不理解。然而市场往往是非理性的
- 颐盛御中环：这个盘有点故事
- 18年我和同学一起去看过，也符合我自己的预算范畴，大概要6.1w。但是资金没到位，没入手
- 2020年12月20日是约定的交房日，没有按时交接，烂尾了（上海外环内烂尾，实属罕见）
- 持续跟踪中
- 中兴路一号：另一个有故事到盘
- 2016年8月：10w/㎡的名义楼板价，14.3w/㎡的可售面积楼板价，139%的溢价率，创下中国土地成交史上最贵地王记录
- 2020年：12.98w开盘，远低于成本价格。至2020年底仅去化小一半
- 持续跟踪中
2018年
我第一波看房是在这个时候，此时此刻我买房的重心是上班近的地方。主要看了浦东的房子，貌似也考虑过松江的具备性价比的房子。当时我看上了两个板块，一个是御桥，一个是前滩。那一年其实正值高点并开始步入阴跌周期，整体上也没有太多可供选择的楼盘。行情大概如下：大量二手房需要降价出售，处于买方市场。松江某亭板块甚至要折价高达100w才能出手。认识的一个朋友的同事，买了张汤，买入700多，进入阴跌周期后，当年就赔了50w。此时买房客还可以挑一挑房子。
2020年
上半年疫情，下半年深圳的房价暴涨综合征传染到上海这边来了。18年那个买张汤的大哥，手里的房子翻倍了。这个时候出现了20多次千人摇，最夸张的认筹比超过12:1，不再是人挑房而是房挑人。
2021年
2021.1.21晚9点左右，上海联合8大部门颁布《意见》调控房价并于2021.1.22实施。重点如下：
- 往后只有满5，没有满2。影响：进一步压缩二手市场供应，已经满5的优质房源进一步抬高价格，刚需更倾向打新
- 离婚追溯3年。影响：加大置换难度，二套首付7成更难破解
- 摇号将向“无房家庭自住需求”倾斜。影响：无房家庭相对摇中比例上升
- 增加郊区轨道旁和五大新城供应。影响：压缩二手市场，增大郊区新房供应，有轨道区域配套会加速，地铁近郊会更抢手
同期推出积分制度：
- 基础分满分60分，拿满需要上海户口、5年内无交易记录、名下无房、已婚等全部满足
- 社保累积从2003年开始计算，
0.1/月到0.24/月不等，越贵的项目社保权重分越高
| 区域 | 板块特点 | 2018 | 2020 | 2021 | 18到21年参考涨幅 |
|---|---|---|---|---|---|
| 前滩 | 中环大IP | 新盘8.1-9w | 二手破19.96w | 破20w | 超过100% |
| 御桥 | 外环垃圾厂高压线 | 6-7w | 学区10w | 挂牌破12w | 接近100% |
| 张江汤臣 | 中环产业区，荒 | 8w | 13-14w | 破17w | 超过100% |
| 唐镇 | 外环居住区，荒 | 7w | 8-10w | 持续更新 | 43% |
| 九亭 | 外环居住区，挤 | 4-5w | 未知 | 无学区标杆6w | 33% |
| 紫竹半岛 | 外环外10km | 未知 | 8-9w | 挂牌12w | 接近100% |
| 孙桥 | 都是动迁老公房 | 未知 | 未知 | 挂牌10-14w | 超过50% |
| 北江桥 | 城市界面为0 | 4-5w | 新盘5.6w | 无学区次新7w成交 | 40% |
刚需
每个人对于刚需的定义不甚相近，每个城市也对刚需有不同的定义。就拿上海的邻居杭州来说，有一种戏谑的说法：杭州认为未婚且30岁以下的青年就不属于刚需群体，在新房的摇号上面潜在吃亏（并没有官方印证）。我认为凡是非投资属性的购房都属于刚需，不论是为了学区还是单纯自住。
刚需就会有所谓的需求，当你不得不去购买房子的时候按照重要程度通常有如下考虑：
- 能承受的价位预算
- 交通或者地段的刚性要求，公共交通发达，地段核心方便
- 学区属性，家里有小孩需要念书
- 房屋本身的属性，户型、面积
- 楼层与容积率
- 附属需求（车位、绿化、物业、装修）
没有不合适的房子，只有不合适的价格
这个排序不代表所有人，价位排在第一显然是一个商品最重要的特性。哪怕一个房子个方面条件再好，又是一线景观，又是大平层核心地段加成，风水还很不错：比如翠湖天地在2020年的上海卖出100w一平米也是不被接受的。相反，青浦朱家角虽然离市区较远，但是如果卖3k一平米，注定会被疯抢。
消息源
在一个一线国际大都市购买房产的研究过程，真的会逐渐逼迫你慢慢变成半个专家。这里面涉及的信息过于多且复杂，我不是搞房产研究的，我说的也不一定准。但是有一个好的消息源胜过太多仅靠自己的直觉盲目寻找。我一开始就是在网上漫无目的的寻找，某个网站上用2014年4w的标价标注唐镇早已涨到7w的房子，给了我极大的误导。如果是网上看房，只推荐绿皮，起码房源是真实的，虽然可能2个点的中介费贵了点。
我个人试用下来有个不错的消息源：优雅系列微信群，是年费制的，有兴趣自己去找门路加入。
地段
每个人对于刚需的定义不一样，比如我个人的刚需心里价位在600w-800w，低于600w的房子对我来说有几个特征：
- 可能是好地段的老公房，我个人对这种房子没有兴趣不会考虑
- 单价高的市中心小户型，比如只有60-70平，甚至更小，太局促
- 单价低，也就意味着距离过远，可能在G1503以外。除非有特别的要求，不建议买G1503以外的房子
其实在上海1500w也可能是刚需户型，尽管在我的家乡已经妥妥可以买大平层了。但是受限于资金和贷款压力，我的首套房不会买超过800w的，因为超过了这个数目往往意味着核心地段单价极高的刚需户型，缺乏性价比，或者有过多的学区附加值，或者很大很远。首套房我也不考虑学区，感觉跟政策绑定太大，暂时先不考虑。
没有落地的规划都是鬼话，这张图不是要侃规划，主要想简单反映一下区位的等级。可以根据此图简单判断一下。
更加实在的其实是轨道交通网络。举个例子：白金2号线周边的楼盘没有不能打的。
下面给大家说几个600-800w可选地段:
浦西
- 青浦大虹桥，有一些徐泾的新盘，6w左右的均价
- 嘉定大虹桥，有江桥的新盘，5字头
- 长宁大虹桥，8w左右的均价
- 徐汇长桥板块，均价7.95新盘
- 宝山大宁北，庙行公园
- 上海大学宝山分校附近
- 闵行某交通枢纽
- 浦西外环内的一系列二手盘
浦西的「上只角」新盘是基本买不到这个价位段的新盘的，抛弃幻想。
浦东
- 前滩小户型
- 三林板块刚需户型
- 周浦以及御桥刚需户型
- 唐镇、金桥等板块户型
- 浦东中环内环比浦西小很多，距离陆家嘴地理距离也近很多，基本新盘也没有这个区间段的
如果想考虑好地段的刚需户型，需要提高预算到1000w。
我自己的选择
二手房
不知道是什么原因，上海2020年下半年开始的行情异常火爆，发生了超过20次千人摇号的现象不说，但凡一个可以接受的楼盘都有着至少300%的认筹率，明星网红盘甚至直逼1000%。二手房市场马上180度大转变，从买方变成了卖方市场。学区疯狂跳价几百万、违约、纷纷下架捂盘惜售等现象屡见不鲜。因此不能全部押宝在新房上面。据我们了解，摇了3次没中的比比皆是，更有甚者摇号1-2年，8次甚至10次都不中。
但是，这样的市场行情下，可以说我们没有赶好时间点。不考虑老破小，只看了十套21世纪二手：竟是些歪瓜裂枣，不是户型糟糕、就是装修奇差、要么楼层蛋疼、要么小区环境不行、要么没有地铁。
意想不到的是没出一个月，收藏列表里的房子不是下架就是跳价几十万上百万，无奈得摇号和看二手双管齐下。
区位
- 二手房：中环附近到内环内都有涉猎
- 新房：主要集中在中环外到外环外近郊的区位。上海这一波新房很有特点：
- 内环内：有刚需户型，但是单价在10-13w
- 内中环内：单价也不低，8.5-10w，而且大部分都是150平米以上的改善
- 中外环到近郊：户型刚需，单价5-8w都有
综上，上海现在留给刚需客的选择主要是外环里外的位置。即便内环有刚需户型的楼盘，但是总价各个个都上到了千万的水平，所以面对的客户群体也比较窄，这里不去分析目标到底是谁，跟真正的刚需群体无关。
认筹摇号
一般的顺序是：
- 发现一个楼盘，找到对口销售。在公众号上可以解决这个问题
- 实地踩盘，看户型、区位、风水、周边等
- 认筹，一般缴纳认筹金即可。少量楼盘需要冻资
- 摇号。如果中签则选房，不中则重复1
2020年下半年的上海买房如打仗，一场接着一场游击战。认筹方式非常浪费时间，选房还必须得去到现场才可以。现场选房首先要完成疫情安全检查，然后根据摇号的顺序佩戴某一种颜色的手环，我们摇号靠前佩戴了绿色的手环。进入酒店候选大厅后，先坐在位置上，拿着小曲奇🍪和水歇息。之后等着主持人安排按顺序排好队伍，然后一组一组的放人进入选房控制室。实际选房的时候，每组只给1分钟的时间：只记得我们进去后大喊：125的！然后工作人员一指销控板，几句对话下来我们就选好了自己的房子。前后感觉实在犹如在菜市场抢限价限量的大白菜一般，各中滋味，尚需自己去亲身体会。
可能是市里的住建部不太想认筹太火爆引上面注目，所以对于开发商认筹有要求，比如缴纳认筹金、冻结资金、首付比例等。有些条款根本讲是违规的，但是为了响应「房住不炒」的号召，当局睁一只眼闭一只眼。我一共考察了10多个楼盘，摇了4次，中了一次，1/4的概率。被房子选中了，牢记房住不炒，抓住机会赶紧上车了。
摇号楼盘：
| 楼盘名称 | 区位 | 单价 | 优势 | 不足 | 2020摇号排位 | 入围/社保 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 某龙天地 | 青浦徐泾 | 6.15 | 开发商牛，虹桥核心区，环境好 | 嘉闵高架外，远，墓地 | 22XX/3715，61.8% | |
| 某利某光 | 嘉定北江桥 | 5.6 | 物业好，白金14号线、嘉闵线 | 城市界面差，秋冬有一点航道影响 | 中签，12.9% | |
| 某恒某绣 | 浦东康桥 | 6.6 | 规划有潜力，投资属性极强 | 垃圾焚烧场1km，工业园区 | 6XX/1077，62.4% | – |
| 某恒某桥 | 浦东高行 | 7.02 | 规划好，装修配套好 | 周边工业园区，很荒很偏，55年产权 | 15XX/1643，96.7% | 75.6/0.13 |
被淘汰楼盘：
| 楼盘名称 | 区位 | 单价 | 优势 | 不足 | 放弃理由 | 入围/社保 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 某成某街里 | 徐汇长桥 | 7.95 | 性价比高、潜在学区 | 周边都是老公房，缺发展空间 | 已经摇中别的 | |
| 某创某瑞荟 | 闵行华漕 | 6.6 | 九年一贯学区 | 5年内没有轨道交通、没有周边 | 偏贵、没轨交、品质信不过 | – |
| 某华某城市 | 宝山共康 | 5.9 | 规划会在新中环内 | 大场机场、无轨交、无商业 | 轨道交通改规划，北推1km | |
| 某恒某静安 | 静安彭浦 | 9.2 | 大宁商圈 | 偏贵、物业品质信不过 | 要求首付比例 | – |
| 某恒某珊瑚 | 浦东周浦 | 6.3 | 品质可以 | 偏贵 | 没有性价比 | |
| 某海某第 | 长宁北新泾 | 8.4 | 装修配套好 | 偏贵、机场边、飞机起飞可见 | 周边全是园区，没有发展 | – |
| 某利某汇 | 杨浦鞍山 | 10.99 | 地段离北外滩很近 | 地块尴尬、缺发展空间 | 超预算 | |
| 某湖某城 | 普陀武宁路 | 10.5 | 品质可以、苏河湾 | 偏贵、5年前老户型设计 | 超预算 | – |
| 某湖某国际 | 新静安 | 12 | 品质很好、绿城把持品质 | 贵、地段差 | 去看着玩的 | – |
| 某臣某墅 | 青浦赵巷 | 未知 | 得房率300% | 增值空间小、有违建风险 | 未开盘 | – |
不利因素与改善办法
不存在完美无缺的房子
不利因素无法避免，主要分为场内因素和场外因素，场内因素包括不限于户型、朝向、楼层等，场外则有区位、城市界面、环境等。
场内因素
- 户型：户型本身好坏有很多主观因素在内，但是大体上的共识：一房是重大缺陷；横纵厅则众说纷纭，相对而言横厅稀缺。如果户型有缺陷，一般属于硬伤，因为后期很难通过改造去改变。总共60平米，是很难改造成大平层的效果的。力所能及的情况下要买大。
- 朝向：这个是跟户型放在一起讨论的。南北通好过不通，南北朝向好过东西朝向等。如果有问题也是硬伤，你不可能改变太阳照射的位置。
- 楼层：多层与高层住宅通常一楼最便宜，次顶最贵。低楼层主要影响是冬季阳光照射问题和潮湿问题，也是硬条件，因为你不可能把你的房子从2楼搬到18楼。
其它的诸如是不是小区内的景观房，不是太重要。
场外因素
- 厌恶设施：如污染化工厂、垃圾焚烧发电厂。说说垃圾发电厂：3km外完全没有影响。上海市区有两个垃圾焚烧厂，一个叫浦城热点，在御桥（某恒某绣直线距离1km，属于警戒范围）；另一个叫江桥垃圾发电厂，坐落于桃浦地区，主要影响普陀和嘉定一部分范围。如果在3km以内基本无解，不能接受的话要么你搬，要么它搬，你搬的概率比较大（新风系统不能过滤有毒气体）。
- 航道噪音：在地块比较小的城市如上海、深圳存在一些板块有影响。上海主要是虹桥机场这边，分三个档位：
- 七宝、航华
- 华漕、南江桥 （某海某第很靠近华漕在这一档，标配三玻两腔）
- 北江桥、南翔、九亭 （某利某光在这一档，标配双层Low-E玻璃）
依次递减，第三档大部分人毫无问题。这是一个软问题，可以用双层或三层玻璃做好隔音。大场机场短期搬不走，主要影响大场板块周边。
- 高架与主干道：如果是南北向直面高架的问题比较大，需要三层玻璃。垂直于高架的还好。高架的噪音问题比较容易解决。
- 轨道交通与高铁：有部分轨道交通在高架上走，轨道交通（包括高铁）的噪音极大，而且有共振，也能做好隔音解决但是显然比航道和高架困难。
- 城市界面：不太需要担心，慢慢会改造好的；周边挤满老破小的除外，短期拆不掉的；周边是棚户区、荒废的厂房或者大片空地那么潜力会大一点。
- 高压线与变电站：高压线不会有辐射影响；大型变电站也没有辐射问题，变电站周边一般也不会建居民楼。
- 墓地、监狱、火葬场、殡仪馆：见仁见智，信风水的自己判断，搬是搬不走的。
总的来说，场内因素偏硬，大部分都是改变不了的或难以改变的；场外因素有软有硬，软问题基本都可以通过装修解决，装修不是事。
结论
买房实时性强且异常复杂，大多数开发商和房产投资老师傅也看不透内在规律更何况是我们了。上述列举的信息也仅保质到2020.12.31，过了和这个时间点一切又有了新的变化。刚需群体把握好自己想要的，没有完美无缺的房子，哪怕是顶级豪宅都是能挑出缺点的。如果一个房子有7成让你满意，就可以下手了，方方面面都满意那么你的预算一定不够。
「犹豫就会败北」，过了这村可就没这店了。在这个疯狂的时代能够抓得住好运就已经足够合格了。
期待等之后交房后可以再撰一篇软装记录～